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近月楼市及政府的房屋政策备受社会关注，有鉴于此，香港中文大学（中大）香港亚太研究所社会与政治发展研究中心于本年11月9日至13日进行了一项民意调查，了解市民对现时楼市的看法、市民对置业安居与政府责任的关系，以及他们对房屋政策的支持程度。该民意调查由香港亚太研究所副所长、社会工作系教授王卓祺教授及香港亚太研究所荣誉研究员、前卫生福利局副局长何永谦先生负责。

调查以电话随机抽样的方式，成功访问了1,011名18岁或以上的香港市民，成功回应率为48.5%。以1,011这个成功样本数对母体进行推论，若将可信度（confidence level）设于95%，推论百分比变项时最大可能样本误差为 ± 3.08% 以内。

为了让调查资料真实地反映香港人口分布的情况，研究员在分析资料时都配以加权（weighting）处理。加权因子主要按香港政府统计处公布的2009年年中18岁或以上性别及年龄分布（临时数字）为基础，将调查中所得的有关分布与人口统计的分布作比例性调整，使调查的性别及年龄分布接近2009年年中人口的分布。有关详情请参阅附录一。此外，由于加权进位的原因，经加权处理的样本总数与未经加权处理的样本数有少许差异。

这次调查的结果摘要如下：

1. 市民对现时楼市的看法（表一）

1.1. 现时私人楼宇楼价已经超越一般人的负担能力。有74.6%受访者同意/非常同意现时私人楼宇楼价已经超越一般人的负担能力，不同意/非常不同意的人只有7.7%，持一半半意见的受访者有15.8%。换言之，尽管政府表示现时中小型楼价较1997年高峰期还有四分一的距离，绝大部分市民认为私楼楼价脱离他们的购买力。

1.2. 造成本港现时楼价上升的最主要原因。有41.1%受访者认为造成本港现时楼价上升的最主要原因是部分地产商造市和炒作，而归咎热钱炒作有24.5%，特区政府高地价政策有14.9%，长期低息环境有7.3%。总的来说，最多市民认为部分地产商造市和炒作是引致现时楼价上升的主要原因，反而归咎政府高地价政策的市民比热钱炒作还少。

1.3. 政府恢复兴建居屋令私人楼宇楼价下跌。有47.8%受访者认为政府恢复兴建居屋一定会/可能会令私楼楼价下跌，另外分别约有四分一的受访者认为一定不会/可能不会（24.4%）及一半半（25.3%）。约四分一受访者采取中间立场，显示小部分市民未有清晰的倾向。值得注意的是，近一半市民对复建居屋会令私楼楼价下跌的意见与政府及一些意见领袖的说法相左：居屋与私楼是两个不同的市场。即是说，近一半市民认为复建居屋可能会造成私楼楼价下跌。

1.4. 特区政府能够稳定本港楼价的信心有多大。只有13.4%的受访者对特区政府能够稳定本港楼价有信心/非常有信心，非常没信心/没信心的却有44.4%，而意见中立，未形成明显倾向的受访者有40%。总的来说，市民对特区政府稳定楼价缺乏信心，但由于有四成市民还未有定见，特区政府应主动推出措施，增强市民对楼市受控的信心，以免楼市被进一步推高。

2. 市民对置业安居与政府责任的看法（表二）

2.1. 政府为低下阶层家庭解决居住问题。有71.5%受访者认同政府有责任/非常大责任为低下阶层家庭解决居住问题，完全没责任/没责任的只有8%，一半半的亦有19.7%。这些数字说明绝大部分市民认同低下阶层住屋问题是政府的责任。这种观点亦符合政府现时的房屋政策。

2.2. 政府协助市民置业。有45.2%受访者认为政府有责任/有非常大责任协助市民置业，完全没责任/没责任的只有17.8%；而有34.7%受访者持中立的看法。有三分一市民还未有明确倾向，这可能反映出自从政府在2002年宣布停建居屋以来，他们不太肯定政府有多大责任协助市民置业。不过，较多市民不同意政府没有责任帮助市民置业的看法，反映特区政府反对复建居屋政策未符民意。

2.3. 现时最影响市民置业的条件。有57.4%受访者认为最影响市民置业的条件是自己和家人的负担能力，地产市道周期及政府政策则分别占20.1%及15%。总的来说，从民意角度来看，市民置业的需求与政府政策关系不大。

3. 民意支持公共政策审时度势（表三）

3.1. 政府公共政策的变动。有55%受访者认为公共政策应该不时调整以适应时势，而不同意的有37.1%。由此可见，主流民意较特区政府的房屋政策灵活得多。因此，政府若调整2002年停止兴建居屋的政策，将会获得多数市民的支持。

4. 政府房屋政策与民意大相迳庭（表四）

4.1. 恢复兴建居屋。有68.5%的受访者赞成/非常赞成政府恢复兴建居屋，只有6.2%的受访者不赞成/非常不赞成；而持中立看法，即一半半的也有24.2%。总的来说，自1978年至2002年推行的居屋政策仍然深获大多数市民支持，即是说，民意并不支持政府继续停建居屋的政策。

4.2. 恢复首次置业贷款计划，协助市民置业。有66.9%受访者赞成/非常赞成政府恢复于1998年至2002年间实施的首次置业贷款计划，不赞成/非常不赞成的受访者只有14.1%；持中立看法，即一半半的也有15.6%。总的来说，主流民意支持政府继续作为贷款机构，协助市民置业。

4.3. 恢复定期卖地。有56.7%的受访者赞成/非常赞成政府恢复定期卖地，不赞成/非常不赞成的则有8.7%；而一半半的有26.8%。即是说，政府停止定期卖地，而用勾地表的做法不获多数市民支持；不过亦有稍多于四分一市民未有意见。

4.4. 加强监管地产商，例如不准发放虚假消息和造市。有高达91.7%的受访者赞成/非常赞成加强监管地产商，而不赞成/非常不赞成的受访者只有4.5%，一半半只得3.2%。总的来说，政府采取监管地产商的措施将会得到大部分民意的支持。

5. 总结

5.1. 绝大部分市民认为私楼楼价脱离他们的购买力；最多市民认为部分地产商造市和炒作是引致现时楼价上升的主要原因；反而归咎政府高地价政策的市民比热钱炒作还少。

5.2. 从主流民意角度，兴建居屋有助平抑私楼楼价，而主流民意亦对政府稳定楼价缺乏信心，这可能与政府反对复建居屋及恢复定期卖地有关。

5.3. 大多数市民认同政府为低下阶层解决居住问题的责任；而赞同政府应协助市民置业的市民亦最多。多数市民置业是考虑本身及家人的负担能力，地产周期及政府政策反属次要。

5.4. 主流民意欢迎公共政策审时度势。

5.5. 主流民意与特区政府的主要房屋及土地政策（如不恢复兴建居屋、不恢复首次置业贷款及不恢复定期卖地）大相迳庭。

5.6. 民意一面倒的支持政府加强监管地产商，例如不准发放虚假消息和造市。

6. 建议

6.1. 政府公共政策及施政应审时度势。现时热钱炒作，资产泡沫正在形成，而大部分市民认为不能负担目前的私楼楼价，特区政府应重新检讨房屋政策及土地政策，以满足香港市民对置业安居的期望。

6.2. 民意是政府民望的基础，若政府政策长期违背民意取向，一定削弱其管治威信。因此，我们建议特区政府公开谘询有关政府协助市民置业安居的责任问题，使政府施政理念与民意吻合，从根本的层次解决管治危机的结构问题。

6.3. 民意一面倒支持加强监管地产商发放虚假消息和造市，并认为这是造成本港现时楼价上升的最主要原因。特区政府应该顺应民意，全面研究如何保障市民置业的公平权利、防止楼市被人为扭曲的办法，并加强监管和处罚不良的销售手法。